La Giunta comunale di Milano ha approvato gli elementi essenziali per la compravendita del compendio immobiliare “Ambito GFU San Siro”, comprensivo dello stadio Giuseppe Meazza: la proposta, presentata l’11 marzo 2025 da A.C. Milan S.p.A. e F.C. Internazionale Milano S.p.A. ai sensi della Legge Stadi, fissa prezzo, garanzie, opere e clausole contrattuali fondamentali. Il prezzo complessivo stimato dall’Agenzia delle Entrate è pari a € 197.075.590,73; € 73.000.000 saranno versati alla sottoscrizione del contratto, il resto sarà dilazionato e garantito da fideiussioni per € 124.075.590,73. La delibera passa ora al Consiglio comunale per la decisione finale.
Il perimetro dell’operazione ricomprende circa 280.000 m² con diritti edificatori complessivi pari a 98.321 m² di Superficie Lorda e indice di edificabilità 0,35 mq/mq. Il Documento di Fattibilità delle Alternative Progettuali (DOCFAP) presentato dalle società articola l’intervento in due stralci funzionali: lo Stralcio Stadio, destinato alla realizzazione del nuovo impianto e alle opere pubbliche funzionali, e lo Stralcio Plurivalente, destinato alle restanti funzioni urbane. Il nuovo stadio dovrà avere una capienza minima di 70.000 posti; sono previste la parziale demolizione e la messa in sicurezza dell’attuale Meazza, lo spostamento e la riqualificazione del tunnel Patroclo e la realizzazione di aree verdi per il 50% della GFU.
Al termine dei lavori almeno 80.000 m² di verde torneranno di proprietà comunale, di cui almeno 50.000 m² classificati come verde profondo; la manutenzione di queste aree rimarrà a carico della parte acquirente per almeno 30 anni. Per ragioni di sostenibilità il progetto dovrà tendere alla neutralità carbonica: le emissioni residue saranno compensate prioritariamente con interventi all’interno della GFU (insetting) e, solo in via residuale, con misure compensative realizzate esclusivamente sul territorio di Milano. Per tali misure è fissato un tetto massimo di € 15.000.000.
Le modalità di pagamento e le garanzie sono dettagliate: oltre ai €73 milioni alla firma, la seconda rata sarà calcolata in base al valore dei diritti edificatori (pari a € 1.261,18 / m² di Superficie Lorda) da computare per la quota di SL destinata al nuovo stadio; la terza rata comprende la differenza fino a un importo di € 22.000.000 alla data di completamento delle opere di parziale demolizione del Meazza. Le rate differite saranno garantite da fideiussioni bancarie o assicurative a prima richiesta per l’importo complessivo indicato.
Per tutelare la pubblica utilità e prevenire speculazioni la delibera introduce clausole vincolanti: la Parte Acquirente sarà un veicolo societario controllato dalle società proponenti, che dovranno mantenere il controllo diretto o indiretto per 15 anni; sono previsti requisiti di onorabilità per nuovi soci e il divieto di alienazione fino alla risoluzione delle condizioni previste. È previsto il diritto di prelazione a favore del Comune qualora le aree vengano trasferite a terzi entro determinati limiti di prezzo.
Tra le clausole economiche rilevanti figura un earn out che obbliga l’acquirente a versare al Comune una percentuale delle plusvalenze in caso di vendita a terzi nei primi cinque anni: 50% se la cessione avviene entro 18 mesi dalla stipula; dal 19° al 36° mese la percentuale è del 32% con riduzione di 1 punto percentuale al mese fino al 15% al 36° mese; dal 37° al 60° mese la percentuale è fissata al 15%. L’earn out non opera se il preliminare è subordinato a condizioni sospensive collegate al completamento delle opere chiave o all’approvazione del Piano Attuativo.
Le condizioni risolutive sono esplicite e temporizzate: ad esempio, entro 12 mesi dalla presentazione del PFTE devono essere ottenute l’approvazione definitiva del PFTE e la decorrenza di 120 giorni dalla pubblicazione senza contestazioni giurisdizionali pendenti; il sopravvenire di pareri che impongano prescrizioni con aggravio economico complessivo pari o superiore a € 5.000.000 rappresenta altra causa della condizione. Se la condizione si avvera per ragioni non imputabili alla Parte Acquirente, quest’ultima ha diritto alla restituzione del versato, con rimborso documentato di spese fino a € 20.000.000; se la condizione si avvera per cause imputabili all’acquirente è prevista una penale di € 20.000.000 e nessun rimborso spese.
Sul fronte procedurale, lo Stralcio Stadio seguirà la procedura semplificata prevista dalla Legge Stadi, con conferenza di servizi decisoria e approvazione del PFTE entro 12 mesi dalla sua presentazione; parallelamente dovrà essere presentato e approvato un piano attuativo in base alla L.R. 12/2005, che definirà perimetrazione, distribuzione della SL e parametri urbanistici. Lo Stralcio Plurivalente sarà approvato tramite progetto urbanistico di dettaglio deliberato in Giunta comunale.
Il Comune ha previsto contributi per alcune opere pubbliche: una quota massima di € 22.000.000 per la rimozione del Tunnel Patroclo e per le opere di bonifica, suddivisa in € 12.400.000 per la rimozione dei manufatti del tunnel e € 9.600.000 per la bonifica delle aree soggette alle opere pubbliche (rendicontati e verificati). Le fideiussioni e le garanzie tecniche a carico delle società dovranno coprire anche la realizzazione del nuovo tunnel, del verde e la parziale demolizione e consolidamento del Meazza.
Infine, le società proponenti assumono obblighi operativi e di continuità sportiva: mantenere il controllo sulla Parte Acquirente, inserire nello statuto clausole che impediscano l’ingresso di soci privi dei requisiti di onorabilità e garantire per 15 anni dalla messa in esercizio del nuovo stadio che le partite “casalinghe” delle proprie prime squadre si svolgano nel nuovo impianto, secondo i termini della nuova convenzione d’uso che sostituirà l’attuale.
Leggi: lo schema degli elementi essenziali (PDF)
Glossario
- Ambito GFU San Siro: area oggetto di trasformazione urbana comprensiva dello stadio Meazza e di aree circostanti.
- DOCFAP: Documento di Fattibilità delle Alternative Progettuali presentato dalle Società proponenti.
- Earn out: clausola che prevede il versamento di una quota delle plusvalenze al Comune in caso di rivendita a terzi.
- Fideiussione: garanzia bancaria o assicurativa a prima richiesta a copertura del prezzo dilazionato.
- PFTE: progetto funzionale tecnico-economico previsto dalla Legge Stadi per opere di interesse pubblico.
- Prelazione: diritto del Comune di acquistare una porzione immobiliare alle stesse condizioni in caso di trasferimento a terzi.
- Stralcio Stadio / Stralcio Plurivalente: le due parti funzionali in cui è diviso il progetto (impianto sportivo + restanti funzioni urbane).
- Tunnel Patroclo: infrastruttura viaria soggetta a spostamento e riqualificazione nell’ambito dell’intervento.
- Neutralità carbonica (insetting): compensazione delle emissioni tramite interventi realizzati all’interno dello stesso perimetro operativo (GFU) o sul territorio comunale.
